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國有土地上房屋征收與集體土地上房屋征收有何區別?

文章來源:https://www.toutiao.com/a6582064537866863107/  發布時間: 2018/10/6
        在拆遷征收過程中,我們常?;岱⑾終魘樟嬌椴煌災實牡?,補償價格會有很大的差距,探其原因是國有土地上房屋征收與集體土地上房屋征收由于在土地性質、所有權主體及管理方式上存在諸多差異導致的。那么二者究竟有何區別?同一征收程序中既征收國有土地上的房屋又征收集體土地是否合法?通過多年來的拆遷辦案經驗為大家一一剖析。
      一、國有土地上房屋征收與集體土地上房屋征收的區別。
        1、征收的目的不同
        國有土地上房屋征收主要是公共利益需要而征收;而集體土地上征地拆遷除公共利益需要外,還可能是集體利益需要,或經濟發展重新規劃布局而征地拆遷等。
        2、適用的法律法規不同
        國有土地上房屋征收所依據的法律法規為:《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》,各省級人民政府的《城市房屋拆遷補償安置細則》、各市級人民政府的《城市房屋拆遷管理辦法》。征收集體土地的房屋拆遷所依據的法律法規為:《中華人民共和國土地管理法》、《土地管理法實施條例》,各市級人民政府的《征地拆遷補償安置辦法》。
        3、拆遷對象不同
        國有土地上房屋征收,是針對城市規劃區內國有土地上的房屋,被拆遷人是持有國有土地使用權證的單位或城市居民;而征收集體土地房屋,是針對農村被征收集體土地上的房屋,被拆遷人是持有集體土地使用權證書的鄉、村、村民小組等集體經濟或村民。
        4、補償內容不同
        國有土地上房屋征收補償主要包括:被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產停業損失的補償。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。征收集體土地房屋補償主要包括:土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。集體土地上房屋的征收一般采取重置成本進行補償,實踐中各地普遍根據房屋的性質、結構、使用期限等因素確定具體的補償標準。但根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條:“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院一般應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費?!鋇墓娑?,集體土地征收程序在一定程度上可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定來執行。
        5、權利人救濟渠道不同
        《土地管理法實施條例》第25條規定,集體土地征收時,對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施,采取裁決的方式解決補償糾紛。而國有土地上房屋征收時,按《國有土地上房屋征收與補償條例》規定,被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。
      二、同一征收程序中既征收國有土地上的房屋又征收集體土地是否合法?
        集體土地未經依法征收卻直接整體適用了國有土地上房屋的征收補償程序,屬違反法定程序,國有土地上的房屋征收由行政法規即《國有土地上房屋征收與補償條例》調整,集體土地上的房屋作為集體土地的地上附著物進行征收,由《土地管理法》調整。立法機關制定《國有土地上房屋征收與補償條例》時未能一并解決集體土地上房屋征收問題。由《國有土地上房屋征收與補償條例》這一行政法規去調整本應由《土地管理法》這一法律規范的集體土地及地上附著物征收補償程序屬超越職權。而且根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第一條和第二條的規定,為公共利益之需,人民政府有權實施強制征收房屋活動的范圍限于國有土地,征收對象只能是國有土地上房屋?!鍛戀毓芾矸ā返謁氖逄?、第四十六條、第四十七條規定了征收集體土地的法定程序和補償標準,第七十八條規定了無權批準征收、使用土地的法律責任,當前仍應嚴格按照《土地管理法》的規定履行集體土地征收補償程序。
      三、被征收人該如何判斷自己房屋所在的土地究竟是國有的還是集體所有的?
        一是通過房屋所在位置大致判斷。比如房屋位于某市的市中心或者主城區,基層群眾自治組織名為居委會,那么通常都是位于國有土地上;反之,您的房屋位于某某鄉某某村,離縣城很遠,基層群眾自治組織叫村委會,那么房屋位于集體土地上的可能性就很大。但這個只能是做大致的判斷,并不準確可靠;二是看不動產權屬登記證書。國有土地上的,從封面上看過去叫國有土地使用權證;集體土地上的,則會出現“集體土地”字樣。如果是2015年3月以后新登記的,封面上可能看不出區別來,其不動產權屬登記證書上的信息記載將會更加清晰明確,被征收人翻開后自行查閱即可。三是被征收人親自到國土房管部門去申請查看自己房屋所在地土地的性質。事實上,只有第三種途徑獲取的結果才是最準確的。因為即使被征收人手中持有的“地證”顯示房屋所在地為集體所有,但也可能在頒證后的某一時點該片土地已被征收為國有而被征收人并不知情。
      四、確定土地性質對于維權來說究竟有何重要意義?
        如果涉案土地性質為國有,那么其征收與補償工作就必須嚴格依照國務院2011年施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》進行。從程序上講,《條例》的規定比較先進、具體,對被征收人知情權、救濟權的保障力度更大;從實體上講,《條例》規定的補償標準是被征收房屋周邊類似房地產的市場價格,也是對被征收人獲取公平、合理的補償結果較為有利的。而如果涉案土地性質為集體所有,那么征收與補償工作就須依照《土地管理法》《土地管理法實施條例》和《征收土地公告辦法》的規定,走集體土地征收與補償這條路。這個程序的特點是散見于包括上述3部法律、法規在內的眾多條文之中,程序要求不十分明確。且集體土地征收的補償標準存在滯后性,其結果往往較市場價格嚴重偏低,容易導致被征收人的權益得不到保障。實踐當中,集體土地征收與補償中所出現的矛盾、糾紛,是要多于國有土地上的。
房屋土地征收管理系統
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